امتیاز موضوع:
  • 0 رأی - میانگین امتیازات: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
انتقال مورد اجاره بغير و بررسي رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك
#1
Photo 
انتقال مورد اجاره بغير و بررسي رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك
قسمت اول-بررسي در خصوص حقوق مستاجر در انتقال مورد اجاره بغير
درشقوق 1و2ماده 8قانون مالك ومستاجر قانونگزار در باب تعيين موارد تخلف مستاجرين مستاجر محل كسب وپيشه ومستاجر محل سكونت قائل به تفكيك شده است.در بند 1ماده مزبور راجع به مستاجر محل سكونت گفتگو شده وقانونگزار بطور مطلق مستاجري را كه واجد حق انتقال بغير نيست در صورت انتقال بغير جزا ياكلا متخلف دانسته ودر باب انتقال نيزبدون حصر نحوه انتقال حتي وكالت يا نمايندگي در استفاده را براي وقوع تخلف كافي دانسته است در حاليكه در بند 2همين ماده قطع مباشرت مستاجري را كه در محل كسب استفاده شخصي اش شرط شده از موارد تخلف تلقي كرده است بدين معني كه در اين بند در باب واگذاري مورد اجاره بغير حصرا راجع باستفاده از مورد اجاره بحث نميشود بلكه مسئله اينست كه مستاجر شخصا مباشري نكند.نكته بسيار مهم در اين مقايسه اين است كه قانونگزار تخلف مستاجر را در محل كسب بشرحي كه فوقا بيان شد مقيد باين شرط كرده كه در اين واگذاري وانتقال رعايت ماده 18قانون مالك ومستاجر در واگذاراي منافع مورد اجاره بغير بامستاجر لاحق درباب تنظيم سند اجاره نشده باشد.از وجود اين اختلاف در مورد مستاجر محل كسب وپيشه بامستاجر محل سكونت نتايج زير حاصل ميشود.
1-قانون گزار درمورد اجاره محل كسب سلب حق انتقال بغير از مستاجر را بطور مطلق مانع واگذاري اين حق ندانسته است.
2-استفاده شخص يا اشخاص ثالث از منافع مورد اجاره محل كسب را باسلب حق انتقال بغير از مستاجر در همه موارد موجب حدوث تخلف مستاجر ندانسته است.
3-با تعمق در حقوقي كه در مورد اجاره محل كسب وجود دارد واختلاف آن با هدف اجاره محل سكونت باين نتيجه منطقي ميرسيم كه هدف غائي مستاجر محل سكونت استفاده ازمنافع مورد اجاره بوده واين منافع تازمانيكه اين خواسته بالحاظ مقررات قانوني مالك ومستاجر تداوم دارد قابل حمايت است بديهيست بمحض انقضاي مدت اجاره(در صورتيكه اجراه نامه اي باشد) چنانچه مستاجر محل اجاره را تخليه كند هيچگونه حقي براي او باقي نيست بهمين جهت در شقوق 4و5 ماده 8قانون مالك ومستاجر پيش بيني شده كه چنانچه موجر احتياج شخصي خود را در انقضاي مدت اجاره اثبات نمايد بارعايت تبصره 3همان ماده دادگاه حكم تخليه صادر خواهد كرد.در حاليكه در محل كسب هدف نهائي از اجاره ايجاد محيط ومكانيست كه در آن مستاجر فعاليتهاي حرفه اي يا تجاري خود را انجام ميدهد.
بديهي است باوضع قانون مالك ومستاجر از چنين مستاجري(مستاجر محل كسب پيشه وتجارت )حمايت بيشتري شده وحق سرقفلي براي وي پيش بيني شده است.
از طرفي ديگر مي دانيم كه عوامل متعددي از قبيل مشكلات مالي وخانوادگي ويا اجتماعي در عمل مانع ادامه فعاليت هنري وصنعتي ويا تجاري شخص ميشود وگاه تغييراتي كه در وضع بدني يا رواني مستاجر پيدا ميشود اجاره فعاليتهاي حرفه اي را ازوي سلب ميكند.بديهي است درچنين مواردي حفظ حقوق كسب وپيشه اين مستاجر ايجاب مي نمايد كه بتواند منافع مورد اجاره را بغير انتقال دهد ومقنن باوضع ماده 18وتبصره مربوطه اين حق را مورد حمايت قرار داده است واما فعاليتهاي حرفه اي يا تجاري در اغلب موارد مشاركت وهمفكري وهمكاري اشخاص متعددي را كه هريك تخصصي دارند ايجاب مي نمايد ولاجرم در هريك از اين فعاليتها باتوجه بنوع خود ممكن است مستاجر از وجود اين افراد بطور مداوم استفاده كند وحتي نوعي شركت مدني باآنها ايجاد كند ودراين شركت حقوق استيجاري خود را بعنوان سهم الشر كه منظور دارد( در اين زمينه رائي از شعبه چهار دادگاه بخش تهران صادر شده كه اين مشاركت را درمحل كسب بعنوان تخلف تلقي نكرده ونتيجتا دعوي انتقال بغير محكوم ببطلان اعلام شده است البته از سرنوشت اين راي در مرحله پژوهش اطلاعي بدست نيامده)ومباشرتش نيز دراستفاده از مورد اجاره تداوم داشته باشد . بامثالي دراينخصوص اهميت مسئله روشن ميشود: درفعاليتهاي هنري موسسات فيلم برداري اعم از سينمائي وتبليغاتي ، تهيه كننده ممكن است ظاهرا محلي را اجاره كند درحالي كه درگرداندن فعاليت خاص مداوماكارگران ، هنرپيشه، فيلم بردار وساير افراد دراستفاده ازمورد اجاره دخالت دارند وبالمال اين افراد از مورد اجاره نيز استفاده ميكنند وليكن مباشرت مستاجر قطع نميشود ونقش خودرا درتهيه فيلم حفظ ميكند دراينصورت طبعا حق درخواست تخليه بعنوان انتقال بغير براي مالك وجود نخواهدداشت.
البته دراين مورد بايد قائل بتفكيك شد ووضع مستاجري را كه قسمتي از مورد اجاره را بغير انتقال داده وخود درآن قسمت اساسا مباشرت ندارد استثناء نمود درپرونده ايكه درشعبه چهاردادگاه بخش تهران مطرح بود دعوي تخليه ئي بلحاظ انتقال بغير عليه مستاجر محل كسب كه يك قسمت قطعه زمين محصوررا بابناي مستحدثه درآن براي چوب بري اجاره كرده بود طرح شد ودررسيدگي دادگاه احراز گرديد كه مستاجر قسمتي از مورد اجاره را باملك خود كه درجنب رقبه مورد اجاره قرارداشت يكجا باشخاص ثالث انتقال داده وخود درجزء ديگر ي ازمورد اجاره تصرف كرده است ودرقسمت انتقال داده شده شخصا هيچگونه مباشري نداشته است حكم تخليه بلحاظ تخلف از قرارداد اجاره وانتقال جزئي ازمورد اجاره وعدم رعايت مقررات ماده 18 قانون مالك ومستاجر وتبصره مربوطه صادر شد كه هرچند از سرنوشت آن درمرحله پژوهش اطلاعي نيست ولكن بر پايه مباني قابل دفاعي اتخاذ تصميم بعمل آمده بود .
نتايجي كه ازاين بررسي عايد ميشود اينست كه اولا درمحل كسب وسكونت اگر از مستاجر حق انتقال بغير سلب نشده باشد بدون هيچگونه تشريفاتي ميتواند جزء ياكل مورد اجاره را بغير انتقال دهد واگر اين حق سلب شده باشد بمحض اثبات تخلف درمحل سكونت ولو بابقاء مباشرت مستاجر تخلف محرزاست ودرمحل كسب انتقال بغير درمدت اجاره منوط بانجام تشريفات ورعايت شرايط ماده 18 ميباشد مشروط براينكه مدت قرارداد اجاره مستاجر دوم ازمدت اجاره مستاجر اول تجاوز نكند توجه شود كه لفظ (( مدت اجاره)) درماده قانون ( باتكاء لزوم قيد مدت درقرارداداجاره ويا معلوم بودن آن با تعين روز ماه وسال) بكاررفته است . ثانيا مستاجر دوم بهمان كسب مستاجر اول اشتغال ورزد ومستاجر مكلف است بدوا بمالك اظهارنامه فرستاده ونامبرده را براي تنظيم سند بدفترخانه دعوت نمايد واگر مالك دردفتر حاضر نشد سند تنظيم ميگردد ولكن مستاجراول ومستاجر دوم متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهد بود با توجه باين ماده وعنايت به تبصره مربوطه كه درمقام بيان پرداخت سرقفلي ازناحيه موجر مخالف بانتقال به مستاجر ميباشد نتايج زير استنباط ميگردد.
1-درهرحال چه درمدت اجاره وچه درخارج از مهلت اجاره مكان انتقال بغير درمحل كسب براي مستاجري كه حق انتقال ازوي سلب گرديده شناخته شده است .
2- درهرصورت اگر مالك باانتقال راضي نبود درميزان سرقفلي اختلافي وجودنداشته باشد حق تقدم دردادن سرقفلي باموجر است (تبصره ماده 18) وچنانچه مالك با انتقال موافق نباشد وخود حاضر بپرداخت سرقفلي بميزان مورد درخواست مستاجر نباشد درباقي مدت اجاره بترتيب مذكور درماده 18 قهراانتقال انجام ميگيرد مسئله ايكه محل اختلاف است مورديست كه مدت اجاره سپري شده ومالك اذن انتقال نميدهد عده اي از آقايان قضات معتقدند كه مستاجر بادادن دادخواست بالزام مالك بتنظيم سند اجاره ميتواند از حقوق ماده 18 استفاده نمايد جمعي اعتقاد دارند كه مستاجر ميتواند ويا مجبور است دادخواست عليه مالك مطرح نموده والزام اورا بپرداخت سرقفلي بخواهد بجهاتيكه ذيلا بيان خواهد شد غيرازاين دونظررا ه حل ديگري نيز وجوددارد زيرااگر، مستاجري نخواهد بدوا دادخواست تنظيم سند اجاره تقديم نمايد ونخواهد ويا نتواند منتظر تشريفات اين دادرسي شود وهمچنين منطقي تشخيص ندهد كه دادخواست الزام بپرداخت سرقفلي طرح كند وآنرا باتوجه بعواقب اين دادرسي از جهت حصول هدف يعني حق كسب وپيشه متعسر تلقي نمايد ونتيجه ((دعوي اذن بانتقال اقامه كند نه تنها كاردزستي انجام نداده بلكه باعتقاد نگارنده سريعترين وبهترين طريقه نيل بهدف را انتخاب كرده است وچون باب استنباط دررسيدگي بدعاوي حقوقي حسب ماده 3 قانون آئين دادرسي مدني براي دادرس مسدود نيست وبشرحيكه دربالا استدلال شد ازروح قانون تمايل ، مقنن درامكان انتقال بغيرمحل كسب با شرايطي مسنتبط است ودراين مثال موجر باانتقال بغيرموافق نيست وراسا)) نيز سرقفلي را نمي پردازد براساس قاعده (( الحاكم ولي المنتنع)) وبااستفاده ازماده 18 وتبصره ذيل آن بچنين مستاجري بايد اجازه انتقال داده شود.
( درلايحه اخير مالك ومستاجر كه هنوز بمرحله تصوبب نرسيده باپيش بيني اينكه دادگاه درچنين موردي اذن انتقال ميدهد به اين اختلاف خاتمه داده شده است )
فاما تكليف مستاجريكه توانسته است بامراجعه بدادگاه اذن انتقال بغير را تحصيل نمايد نيز ازجهت رعايت تشريفات انتقال درخور اهميت است وبراي بررسي شكل مناسب اين انتقال واستفاده ازاين اذن مسائل حقوقي مرتبط بااين موضوع را مجددا بنظر مي آوريم .
بطوركلي حق استفاده مستاجر ازمنافع مورد اجاره ازانواع حق مالكيت است كه مربوط بمنافع ملك بوده والبته اين مالكيت براي مستاجر محل كسب ومحل سكونت يكسان نيست واختلاف آن ناشي از رجحان وقوت مالكيت منافع محل كسب است ولي بهركيفيت درمالكيت مستاجر نسبت بمنافع نميتوان ترديد كرد. اين مالكيت منافع محدوديتي دارد كه مربوط بماهيت حقوقي عقد اجاره است زيرا اجاره عقديست متكي بمدت وپس از انقضاي مدت اجاره برمبناي اصول، مندرج درقانون مدني نميتوان براي زمان، شخصي مستاجر را مالك منافع مورد اجاره دانست البته اين سخن با مباني قانون مالك ومستاجر منافاتي ندارد زيرا براساس مقررات قانون مذكور ( مستنبط از تبصره 1ماده 1) اين رابطه با تداوم تصرف قابل حمايت است وباعتقاد عده اي از صاحبنظران ظاهرا عقد اجاره درمورد مدت كه از شرايط صحت عقد است مفهوم حقوقي خودرا ازدست داده است درصورتيكه بنظر ميرسد اين استنباط بامباني حقوقي قانون مالك ومستاجر منطبق نيست زيرا بررسي شد كه حقي درمنورد انتقال محل كسب ماده 18 انتقال را محدود بمدت اجاره دانسته وبراي بقيه مدت بمستاجر اذن انتقال داده شده است واين امر ناشي از همان قاعده حقوقي است كه مورد بررسي قرارگرفت.
ازماده 4 همين قانون استفاده ميشود كه پرداخت اجرت المثل رابخلاف اجرت المسمي منوط بانقضاي ماه دانسته است وبا نظري اجمالي بماده 2 ملاحظه ميكنيم بموجر حق داده است كه پس از انقضاي مدت اجاره با مستاجرين جزء طرف اجاره قرارگيرد، اين مثالها قويا اين اعتقاد را تاييد مينمايد كه پس از انقضاي مدت اجاره تصرف مستاجر است كه رابطه حقوقي وي را بامالك توجيه ميكند ومالكيت منافع براي وي لحظه بلحظه حاصل ميشود . بررسي وضع مستاجر محل كسبي كه مالك آن باانتقال بغير موافق نيست ودرانقضاي مدت اجاره از دادگاه اذن انتقال گرفته است واينكه آيا ميتواند راسا با مستاجر ثاني سند تنظيم كند يا محق است بدون سند انتقال دهد ويا شكل حقوقي ديگري برايش مقصور است موضوع اين قسمت از بررسي است چند مسئله درآن واحد بايد مورد توجه قرارگيرد.
1-بموجب ماده 17 قانون مالك ومستاجر انتقال محل كسب بمستاجر جديد فقط باتنظيم سند رسمي قانوني است بنابراين درنحوه انتقال وقانوني بودن آن تنظيم سند رسمي از جمله شرايط اوليه است درنظر داريم كه بررسي درمورد مستاجري است كه حق انتقال بغير نداشته وباعتقاد اينجانب ارزش عملي وفعلي ماده 17 درحال حاضر محدود بهمين مورد است .
2-درتنظيم سند مستاجرحقوق خودرا عينا وراسا باسند صلح بمستاجر جديد منتقل كند ويا استنباط ازماده 18 كه مربوط بمدت اجاره مستاجراست وباوحدت ملاك از ماده مذكور موجر را بدفترخانه دعوت نموده وبااعلام موافقت خود با انتخاب مستاجر جديد واعلام انصراف از حقوقي كه درمورد اجاره دارد وبا اخذ حقوق كسب پيشه از مستاجر جديد وباارائه احكام قطعي دادگاه درخصوص ماذون بودن درانتقال ، سند اجاره جديد بين مالك ومستاجر جديد تنظيم شود كه دراينمورد درحقيقت تنظيم سند قهرا بمالك تحميل شده است . بديهي است اگر مالك حاضر به تنظيم سند نشود طبق مقررات ماده 18 سند تنظيم شده ومراتب درآن تذكر داده خواهد شد( ازوحدت ملاك ماده 14 نيز دراينخصوص مي توان استفاده كرد.
دراين قسمت از بررسي براي جلوگيري از هرگونه اشتباه بايد به چند نكته توجه داشت وآن اينكه درحقي كه درماده 18 بمالك داده شده است اولا درتنظيم سند براي بقيه مدت لزومي ندارد كه نام مالك ومستاجر جديد درسند بعنوان مالك ومستاجر قيد گردد زيرا بديهي است كه اگر مالك باابلاغ اظهارنامه تمكين بانتقال نمايد مي توان سند اولي را كه مدت آن باقي مانده بتراضي اقاله نموده وراسا بين مالك ومستاجر جديد سند تنظيم كرد واگر مالك حاضر نشد براي بقيه مدت بين مستاجر اصلي ومستاجر جديد سند تنظيم شود ومستاجر جديد ومستاجر قديم هرد و متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهندبود چه حق وصول مال الاجاره بطور تضامني براي مالك باعتقاد اينجانب هرچند درماده18 بطور مطلق انشاء شده محدود به بقاء مدت اجاره است وبطريق اولي دربثي كه بآن اشاره كرديم وراه حلي كه ارائه داديم قهرا مسئله تضامن وجود نخواهد داشت ومستاجر جديداعم ازاينكه حقوق خودرا بوسيله سلحنامه رسمي كسب كرده باشد ويا بشرحي كه فوقا اشاره شد به تنظيم سند( بنام مالك ومستاجرجديد) راسا وقهرا درمقابل مالك قرارخواهد گرفت وبراي دفاع از اين نظر ومنطقي بودن اين راه حل ( كه البته باعتقاد نگارنده اشكال صوري آن بيشتر ازانتقال از طريق صلحنامه است ولكن درتحكيم روابط استيجاري براي مالك ومستاجر جديد وقديم فايده بيشتري دارد) ميتوان باين قاعده حقوق متمسك شد كه درمدت زماني كه اجاره مستاجر اصلي باقي است وانتقال بطريق مذكوردرماده 18 انجام شده نمي توان بمالك تحميل نمود كه برخلاف ميل خود اجاره را از مستاجر جديد كه باانتقال بوي موافق نبوده وصول نمايد وازاين جهت مقنن براي باقي مدت مستاجر اصلي را درپرداخت مال الاجاره متضامنا درمقابل موجر مسئول دانسته است ولكن زماني كه مدت اجاره تمام شده درمسئله مورد بحث مستاجر اصلي رابطه حقوقي بامالك ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفي هم ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفي هم ندارد واين مستاجر جديد است كه باتصرف قانوني درمقابل مالك قرارگرفته ويااگر براي بقيه مدت بامستاجر قديم سند تنظيم نموده درانقضاي اين مدت درمقابل مالك عنوان قائم مقام قانوني مستاجر سابق را خواهد داشت وهمانطوريكه گفتيم مستاجر اصلي براي بقيه مدت مالك منافع بوده است واين مالكيت باانقضاي مدت وعدم تصرف وجود خارجي ندارد وهمانطوريكه رابطه استيجاري وي بامالك هنگام (1)بروز اختلاف عملا قابل اعتناء نيست ازنظرحقوقي نمي تواند تحميلي براي مستاجر سابق براي زمان تصرف مستاجر جديد درپرداخت تضامني مال الاجاره ايجاد نمايد اين فكرباعدالت وانصاف قضائي نيزموافق است.
تصورميشود كه براي استحكام اين نظريه لازم است ماهيت حقوقي عقد اجاره مورد تجزيه وتحليل بيشتري قرارگيردباين معني كه ميدانيم دربعضي ازعقود مانند ازدواج وهبه شخصيت فرد اهميت اولي دادردرصورتي كه درعقد اجاره هرچنددرپيدايش رابطه استيجاري اين شخصيت بي تاثير نيست ولكن علت تامه پيدايش عقد نميباشد وبفرض كه مستاجر جديد خصوصيات مطلوبي راكه مالك درمستاجر اول سراغ داشته است حائز نباشد بامقررات امري قانون مالك ومستاجرتضييع حقي برايش نخواهد بود.
درخاتمه اين مبحث بمنظورارائه راه حل حقوقي براي يك سلسله مسائل موجود درروابط مالك ومستاجربدوا رابطه مستاجري راكه حق انتقال بغيرندارد باثالثي كه جزئي ازمورد اجاره را( اعم ازمحل كسب وياسكونت) انتقال گرفته مورد بررسي قرارداده وسپس دنباله بحث اصلي راادامه خواهيم داد.
همانطوريكه گفتيم مستاجر درمدت اجاره مالك منافع عين مستاجر است كه بديهي است درصورتيكه اين حق باتنظيم سند ايجاد شده باشد مدت آن تازمان بقاء عقد اجاره است ودرحالتي كه بدون تنظيم سند رابطه استيجاري پيدايش يافته باشد حسب ماده 501 قانون مدني برحسب موعد پرداخت مال الاجاره به ميزان روز وماه وسال خواهد بود. براي روشن شدن مسئله قبلا لازم بياد آوري است كه درصورتيكه مستاجر بامالك قراردادي تنظيم نكرده باشد ويا درصورت تنظيم قرارداد حق انتقال بغير ازوي سلب نشده باشد بررسي فوق موردي نخواهد داشت واين بررسي ناظر برزماني است كه مستاجر باداشتن قرارداد اجاره با مالك حق انتقال بغير را ندارد. درچنين موردي هرچند بموجب مفهوم ماده 474 قانون مدني وشقوق 1و2 قانون روابط مالك ومسنتاجر انتقال منافع به غير قانوني نبوده وبخصوص درمحل سكونت بهيچوجه وباهيچ شرايطي قابل حمايت نيست وبرهمين اساس بطوركلي باتوجه بمقررات موضوعه رابطه مستاجر اصلي بامنتقل اليه رابطه استيجاري نيست چراكه درتعريف اين رابطه تبصره 1ماده اول قانون مالك ومستاجر تصرف را اعم ازاينكه باسند رسمي ياغير رسمي بوجود آمده باشد موكول بتراضي باموجر ويا نماينده قانوني او دانسته است ودرمورد بحث ازابتداي امر عدم رضايت مالك باانتقال محرز ميباشد وتاانتقال را تنفيذ نكرده عمل مستاجر در انتقال فضولي بوده وتصرف منتقل اليه غير قانوني است ولكن چون اصل كلي يعني مالكيت مستاجر نسبت بمنافع مورد اجاره در مدت اجاره مسلم است بنابراين عدالت ايجاب مي نمايد كه چنانچه چنين انتقالي در مدت اجاره انجام گرفته بوي حق داده شود كه هم در مقام وصول اجرت المثل زمان تصرف منتقل اليه دعوي نمايد وهم خلع يدوي را از باب رفع اذن ودر حكم غاصبانه بودن يد مطالبه نمايد( ماده308قانون مدني) واما بعد از انقضاي مدت اجاره مستاجر اصلي در صورتيكه عدم دخالت مالك را بهر فكري مفروغ عنه بدانيم وبا قبول اين امر كه مستاجر بااذن انتفاع بمنقل اليه عملا محدوده متصرفي خود را كاسته ودليلي برمجاني بودن اين اذن وجود ندارد( ماده 337قانون مدني) ميتوان اجرت المثل زمان تصرف منتقل اليه را از باب اجراي قاعده استفاده بلا جهت وداراشدن من غير حق از منتقل اليه مطالبه نمايد اين قاعده را در انقضاي مدت اجاره براي وصول اجرت المثل ميتوان قابل اعمال دانست البته در اين مورد نظر مخالف نيز قوي است زيرا چون باانقضاي مدت اجاره مالكيت منافع مستاجر منقضي شده واز باب تصرف نيز باعتبار حصول مالكيت آني منافع(1) در محدوده متصرفي غير،حقي ندارد باعتباري صدور حكم به اجرت المثل بنفع اومشگل بنظر ميرسد.
بنابراين در طرح اينگونه دعاوي همانطور كه اشاره شد استمداد از قاعده اذن در انتفاع كه هر زمان قابل رجوع است بعنوان يك را ه حل مناسب مفيد بنظر ميرسيد.
قسمت دوم-بررسي رابطه مستاجر جز وكل ورابطه مستاجر جز بامالك
بامسايلي كه فوقا مورد مطالعه قرار گرفت ومباني حقوقي كه بدانها اشاره شد بنظر ميرسد كه در بررسيهاي مساله اصلي وموضوع مورد نظر در اين گفتگو با اشكال زيادي مواجه نباشيم زيرا در تحليل رابطه مالك ومستاجر ومستاجرين كل وجز ومستاجرين جز بامالك بهيچوجه مباني حقوقي تغيير نميكنند ونبايد هم تغيير كنند.
بمنظور اينكه در حل مشكل موضوع بحث وپذيرش آن بعنوان راه حل مناسب وقابل دفاع توفيق حاصل شود گواينكه تكرار است چند مطلب را بعنوان مباني اصلي خاطر نشان ميسازد.
1-عقد اجاره بموجب قانون مدني عقد لازمي است كه از جمله شرايط صحت آن معلوم بودن مدت قرارداد است(ماده 468قانون مدني).
2-قانون مالك ومستاجر دراين مسلابه واين مفهوم حقوقي تزلزلي ايجاد نكرده بلكه بواقعيت نزديك شده وتصرف را بعنوان اجاره براي لزوم رابطه استيجاري بشرط جمع بودن شرايطي كافي دانسته ودر مقام حفظ مصالح اجتماعي واقتصادي انقضاي مدت اجاره را باوجود بقاي تصرف موجب قطع رابطه ندانسته است.
3-حقوق مستاجر نسبت بمنافع در زمان عقد اجازه از جمله حقوق مالكانه است كه در صورت عدم تنظيم قرارداد كتبي يا در صورتيكه مدت اجاره تمام شده باشد اين مالكيت لحظه بلحظه وبا تصرف تحقق مي يابد(استنباط از ماده 466 قانون مدني وتبصره اول ماده 1قانون روابط مالك ومستاجر).
4-بر اساس مالكيت مستاجر بمنافع،انتقال منافع مورد اجاره بغير(اعم از اينكه مربوط بمحل كسب باشد وياسكني)جزا وكلا مجاز است مگر اينكه خلاف آن در قرارداد تصريح شده باشد(ماده 474قانون مدني).
5-اين حق در محل سكونت بدون هيچگونه تشريفاتي قابل اجراست ودر محل كسب حتي باسلب حق انتقال باشرايطي قبول شده است.(ماده18 تبصره مربوط از قانون مالك ومستاجر).
6-در محل كسب وباوضع ماده 9حق كسب وپيشه وتجارت براي مستاجر قانوني شناخته شده واين حق مختص مستاجر همان محل است وانتقال آن بغير در صورت سلب حق انتقال از مستاجر باشرايطي منوط به تنظيم سند رسمي است.
7-باوجود اطلاق ماده17در انتقال حقوق كشب وپيشه بمستاجر جديد باتنظيم سند رسمي مي توان از بند 2ماده 8 قانون مالك ومستاجر استفاده كرد كه اين امر مربوط بزماني است كه مستاجر حق انتقال بغير ندارد وباعتقاد عده اي وضع ماده17 براي حمايت از مستاجريني بوده كه در زمان تصويب اسن قانون سند رسمي نداشته اند وارزش اين ماده در حال حاضر نيز از جهت حمايت اين قبيل مستاجرين براي جلوگيري از تضييع حقوقشان محفوظ است.در دعوي كه هم اكنون (تاريخ5/2/52) در يكي از شعب مالك ومستاجر مطرح است بدوا مالك مورد اجاره اي با كه يكباب گاراژ است باسند عادي به چهار نفر باداشتن حق انتقال بغير جزااجاره داده سپس در تاريخ بعد باسند رسمي همان مورد اجاره را فقط بدونفر از مستاجرين اوليه واگذار كرده ودر جريان رسيدگي احداز مستاجرين سند عادي وشخص ثالث وارد دادرسي شده ودر دعوي مطروحه از ناحيه مالك بطرفيت دونفر مستاجرين سند رسمي بخواسته تخليه ادعاي داشتن حق قبلي وتصرف استيجاري در مورد اجاره كرده اند هر چند در سند رسمي موخر حق انتقال بغيراز مستاجرين سلب نشده ولي دراين دعوي بفرض كه اين حق سلب ميشد چون تاريخ سند رسمي نسبت باشخاص ثالث معتبر بوده وزمان تصرف مستاجرين وارد شده به دعوي،مقدم بتاريخ تنظيم سند رسمي است بالترديد دعوي واردين ثالث مسموع خواهد بود.
8-اين بحث دقيق مربوط بزمان بقامدت اجاره مستاجر كل است زيرا باانقضاي مدت اجاره مستاجر كل بديهي است كه مستاجر جز بامستاجر كل نمي تواند سند رسمي تنظيم نمايد زيرا شرط تنظيم چنين سندي متفرع برمالكيت منافع براي مستاجر كل است كه اشاره شد با انقضاي مدت اجاره لحظه بلحظه حاصل ميشود.
9-در صورتي كه مستاجر حق انتقال بغير داشته باشد در صورت اثبات انتقال منافع مورد اجاره بغير(جزئا يا كلا) تصرف شخص ثالث براساس ضوابط قانون مالك ومستاجر قانوني واستيجاري است.(اعم از اينكه سند رسمي تنظيم شده يانشده باشد).
10-باقانوني بودن اين تصرف واستيجاري بودن آن بلا ترديد در مدت بقامدت اجاره مستاجر كل فقط رابطه بين مستاجر كل وجز وجود دارد.
11-باانقضاي مدت اجاره مستاجر كل،رابطه استيجاري مستاجر جزو مستاجر كل به عنوان واقعيت معمول به محل اشكال نيست ولكن عمده ترين مسئله در واقعي حدوث اختلاف وتزاحم روابط وكيفيت حقوقي اين رابطه است.
12- ماده 20 قانون مالك ومستاجر بموجر اجازه داده است كه در موقع تجديد اجاره مورد اجاره را كه در تصرف مستاجرين جز است بخود آنها اجاره دهد البته مفهوم اين ماده اين است كه اقدام بعكس آن نيز ممنوع نيست يعني موجر مي تواند قرارداد اجاره را بامستاجر كل عينا تجديد نمايد.بديهي است طبق قانون مالك ومستاجر شرايط اجاره نامه قبلي خواهد بود( ودراين مورد حتي اگر سند اجاره اي قبلا نباشد ومستاجرين جزئي درمحل باشند حتي تباني مالك ومستاجر كل درتنظيم سند با سلب حق انتقال بغير نبايد ونمي تواند حقوق اين قبيل مستاجرين را كه تصرف مجاز سابق دارند ازبين ببرد) واين براساس قاعده نسبي بودن قراردادهاي خصوصي است ( مواد 1290.1305 قانون مدني) اماآيامي توان از ماده 20 استنباط كرد كه اين حق يعني تنظيم سند بامستاجرين جزء بعنوان يك حق تخيري براي مالك شناخته شده ومقنن يك رابطه حقوقي يكطرفه تجويز كرده است ودرصورت تجويز وقبول چنين استنباطي آيا ميتوان مستاجر جزرا كه مبناي تصرفش استيجاري است براي هميشه از حقوق ماده 5 قانون مالك ومستاجر محروم دانست؟ وآياميتوان اين محروميت را باين ترتيب توجيه كرد كه مستاجر جز درزماني كه مدت اجاره مستاجر كل بامالك مقتضي شده وتجديد نيزنگرديده است فقط بتواند الزام مستاجر كل رابتنظيم سند باخود بخواهد؟
درصورتيكه باتوجه بمباحث قبلي وباعنايت بمقررات ماده 18 قانون رابطه مالك ومستاجر ( درمحل كسب) اعتقاد پيداكرديم كه بهرحال مستاجر كل براساس بقاء مدت اجاره خود وبعبارت دقيقتر بابقاء مدت مالكيتش نسبت بمنافع مي تواند با مستاجر جرء سند تنظيم نمايد ودرتاكيد اين مطلب شاهد ضروري نيست كه خاطرنشان سازيم اسناد عادي تنظيمي بين مستاجر كل وجزازهرجهت درروابط خصوصي آنان معتبر بوده ونسبت بمالك ويااشخاص ثالث بهيچوجه قابل حمايت نيست بنابراين بايد منعقد بود كه هرچند مقنن درتنظيم ماده 20 بشكل يكطرفه بيان مطلب كرده واين نقص مهي براي اين ماده است ولكن اساس وضع اين ماده را در نظر داشته واين همان منتفي بودن مالكيت مستاجر كل نسبت بمنافع محدوده مورد اجاره مستاجرين جز وقائم مقام بودن مالك واولويت وي در اين زمينه است. بعبارت دقيقتر باستنباط از بند 2ماده 8مالكيت مستاجر وبقا وحدوث لحظه بلحظه آن نسبت بمنافع مشروط بااين است كه مباشرتش قطع نشود(1) (بطريق اولي درمحل سكونت همين قاعده حكم فرماست).
بديهي است اگر اين مباشرت وتصرف در انقضاي مدت اجاره براي مستاجر جز قابل تصور باشد باتوجه باينكه تصرف وي استيجاري است از نظر حقوقي مالكيت منافع لحظه بلحظه براي مستاجر جز حاصل ميشود وچون مستاجز جز از نظر حقوقي قادر نيست مستاجر كل را ملزم به تنظيم سند رسمي كند بنابراين الزام مالك بااستفاده اووحدت ملاك ماده 20 وروح ومفاد قوانين وضوعه قابل پذيرش است.واما وضع مالك در مقابل مستاجر جز تازماني كه چنين رابطه اي رسما بوجود نيآمده باين شكل است كه در عالم حقوقي اين رابطه حقيقتا وجود دارد ولي تظاهران بستگي باراده وقصد طرفين بشرط تحقيق هرنوع قراردادي دارد وباتوجه بمقررات قانون مالك ومستاجر كه تصرف استيجاري را بعنوان مهمترين عامل رابطه استيجاري پذيرفته نتيجه مي گيريم كه در اغلب موارد لازم نيست تظاهر اين قصد باتنظيم سند تحقيق يابد ودر اختلافات ودعاوي حاصله احراز آن از طرف دادرس بعنوان تنها وسيله حل اين قبيل دعاوي است.
مثال :مالكي حكم تخليه بهر علت عليه مستاجر كل تحصيل كرده ودر مقام اجرا است مستاجرين جز كه در دادرسي كوچكترين دخالتي نداشته انددر مقام اعتراض ثالث برميآيند ،بردادگاه محرز ميشود كه محكوم عليه پرونده اجرائي بعنوان مستاجر اصلي حق انتقال بغير داشته ودر جريان دادرسي ثابت ميشود كه اين حق مورد استفاده قرارگرفته ومورد اجاره قبل از جريان دادرسي اصلي جز يا كلا بمعترضين منتقل شده بوده است.بلاترديد دادگاه تصرف آنها را استيجاري تلقي كرده وبا وجود اجراي حكم عليه مستاجر كل رابطه مستاجرين حز يامالك كه تاقبل از دادرسي تظاهر نداشته بعنوان يك واقعيت پذيرفته ميشود.
مثال 2- مستاجر كل عليه موجر دادخواستي بخواسته الزام به تنظيم سند اجاره طرح مينمايد در جريان دادرسي مستاجرين جز جدا جدا دادخواستي بعنوان وارد ثالث بالزام موجر به تنظيم سند اجاره رسمي باخود طرح كرده وبااستدلال باين امر كه رقبات مورد اجاره جزا در تصرف آنهاست ومستاجر كل درحقيقت عنوان واسطه را پيدا كرده صدور حكم را بنفع خود به الزام مالك به تنظيم سند خواستار ميشوند،بديهي است با لحاظ مباني كه بيان شود در تعارض اين دعاوي حق تنظيم سند بامالك متعلق بمستاجرين جز است.مثال ديگري كه ظاهرا ارتباطي به رابطه مستاجرين وكل ندارد ولكن حقيقت تحميل رابطه استيجاري مستاجر واقعي را بمالك نشان ميدهد مربوط به يك سلسله دعاوي است كه متاسفانه منشا پيدايش آنها سود جوئي عده اي از مالكين وتباني بااشخاص ثالث براي تضييع حق مستاجرين املاكي است كه هيچگونه سندي اعم از رسمي يا عادي نداشته ولكن تصرف استيجاريشان قابل اثبات است.در اين قبيل دعاوي معمولا مالكين محل سكونتي با بطور رسمي باقيد اين مطلب كه منافع آن قبلا بكس واگذار نشده بابيع قطعي بغير انتقال ميدهند وبراي تخليه مهلتي تعيين ميشود.درراس مهلت،منتقل اليه در مقام اجراي مفاد قرارداد بظاهر عليه مالك ودر واقع عليه مستاجرين يا مستاجر اجرائيه صادر ميكند.خوشبختانه باوجود كليت ماده 1قانون اجراي اسناد مصوب 1322 كه براي هركس كه اجرائيه ثبتي را مخالف حقوق خود ميداند حق اعتراض شناخته واعتراض اين قبيل مستاجرين با استفاده از مقررات ماده 1وتبصره 1قانون روابط مالك ومستاجر وباتمسك به اصل نسبي بودن قراردادها وعدم تسري اعلامات افراد دراسناد رسمي مربوط بانتقال از طريق بيع نسبت باشخاص ثالث در دادگاهها پذيرفته شده رابطه استيجاري اين قبيل مستاجرين بامالك جديد بدون اينكه اين رابطه هيچگاه تظاهر داشته باشد وحق عدم تمايل مالك جديد بقبول آن مسلم است بحكم قانون ودادگاه بمالك جديد تحميل ميگردد.
اين مثالها ومثالهاي ديگر در پرونده هاي مطروحه يا مختومه بخصوص براي كساني كه باكار مالك ومستاجر آشنائي بيشتري دارند اهميت اين بررسي را از جهت رفع اين مشكل بزرگ روابط مالك ومستاجر نشان خواهد داد.وباعتقاد نگارنده چنانچه لايحه جديد مالك ومستاجر بتصويب برسد.باحذف ماده 20 كه فعلا موجد استنباطات مختلفي است.ارزش عملي اين تحقيق بيشتر خواهد شد.
منابع:
1-در قسمت بعدي كه راجع به تزاحم روابط بحث ميشود موضوع روشن تر خواهد شد.
1-زيرا قبلا اشاره شد كه باوضع مقررات قانون مالك ومستاجر مالكيت منافع براي مستاجر در انقضاي مدت اجاره لحظه به لحظه باتصرف قابل تصور است ودر مثال فوق تصرف ركن مادي خود را از دست داده است وركن معنوي آنهم از ابتدا چون انتقال نداشته نميتواند قابل حمايت باشد.
1-بحث راجع به نحوه توجيه تصرف ومباشرت وتباآن موضوع دقيقي كه خارج از اين بررسي است.
______________________________________
پاسخ


موضوع‌های مشابه…
موضوع نویسنده پاسخ بازدید آخرین ارسال
  راهنمایی در مورد موضوع پژوهش nina58 0 989 ۱۰ شهريور ، ۱۳۹۸, ساعت --> ۲۷ : ۱۶
آخرین ارسال: nina58
  تخلف از مبایعنامه در انتقال ملک و اجزای آن Miss MikiMouse 6 4,872 ۹ آذر ، ۱۳۹۷, ساعت --> ۳۵ : ۱۹
آخرین ارسال: Miss MikiMouse
  سوال در مورد قانون کار vrsh 10 18,347 ۱۲ دي ، ۱۳۹۴, ساعت --> ۱۴ : ۱۲
آخرین ارسال: mahsa-alp
  تجدید اجاره مشهد99 1 3,906 ۶ آبان ، ۱۳۹۴, ساعت --> ۰۳ : ۲۰
آخرین ارسال: مـــدافـــع عـــدالـــت
  سوال در مورد حقوق معوقه sina52 1 3,759 ۲۴ بهمن ، ۱۳۹۲, ساعت --> ۳۱ : ۲۱
آخرین ارسال: کامیاب

پرش به انجمن:


کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان