امتیاز موضوع:
  • 0 رأی - میانگین امتیازات: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
شرط ضمن عقد
#1
[/size]با عرض سلام
اگر خریدار در هنگام خرید نیمی از مال غیر منقول از مالک شرطی به این منوال که مالک حق فروش و یا اجاره نیم باقی مانده را به غیر نداشته و فقط باید به خریدار اجاره و یا بفروشد قرار دهد این شرط و در کل این معامله صحیح است و یا خیر / با تشکر
پاسخ
#2
سلام
شرطی که شما در عقد متذکر شده اید را در اصطلاح حقوقی آن " اخذ به شفعه " گویند .
ماده 808 قانون مدنی توضیح میدهد( هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع شخصی ثالثی منتقل کند ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آنرا شفیع می گیوند .
پاسخ به نظر این حقیر : معامله شما در هر صورت صحیح است ولی شرط شما چون مسقط اصل مالکیت برای ملک مجاور است باطل است. از نظر حقوقی شما برای خرید ملک مجاور در اولویت هستید .
تشکر فراموش نشود.
پاسخ
#3
با سلام خدمت شما دوست گرامی
درخصوص مورد سوال باید گفت به نظر نمی رسد شرطی که خریدار در عقد بیع نسبت به نیمی از مال غیرمنقول می کند مسقط مالکیت فروشنده نسبت به نیم دیگر ملک باشد چه آنکه این شرط خلاف مقتضای ذات عقد نیست که مبطل عقد و شرط باشد ، وانگهی درصورتی که به گفته ی دوست عزیزمان آقای حسین جوان عقد صحیح باشد و شرط باطل ، در اینصورت این شرط باید در زمره ی یکی از سه شرطی باشد که تنها باطل است و نه مبطل عقد ، یعنی شرط نامقدور ، نامشروع و بی فایده . که با امعان نظر به شرط که فروش و اجاره نیم دیگر ملک را که مال فروشنده است به غیر ممنوع داشته و مختص خریدار گردانیده ، به نظر می رسد این شرط نه بی فایده است و نه نامقدور و نه نامشروع . بنابراین اگر هم بخواهیم این شرط را باطل بدانیم باید سراغ شروط مبطل عقد برویم که آنهم مختص شرط خلاف وقتضای ذات عقد است نه شرطی که جهل به آن به عوضین سرایت کند چه آنکه این شرط محلی از اعراب در معامله ی فوق ندارد . پس می ماند شرط خلاف مقتضای ذات عقد ، با کمی توجه و دقت نظر در می یابیم که این شرط خلاف مقتضای ذات عقد هم نیست زیرا تنها به مالکیت فروشنده قیدی اضافه نموده و آنرا از اطلاق خارج کرده نه اینک آنرا به صورت مطلق از او سلب کند . ماده ی 959 قانون مدنی اشعار می دارد : «هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» این ماده هم کلیت سلب حق را چه بصورت جزئی و چه کلی ممنوع اعلام کرده نه صرفاً سلب بخشی از حق را که کلیت ندارد . چنانچه در شرط می بینیم صرفاً فروش و اجاره به غیر خریدار سلب شده اما اگر کلاً فروش یا اجاره ممنوع می شد این شرط وارد نبود .
درخصوص شفعه هم باید گفت شفعه تنها درباره ی فروش ملک وارد است نه اجاره ی منافع آن ، بنابراین اگر صرفاً به حق شفعه استناد کنیم نمی توان حق خریدار را کاملاً نسبت به آنچه واقعاً می خواسته اعمال کنیم . پس بهترین راه هم شرطی است که در عقد قرار داده و از نظر ما این شرط صحیح می باشد .
پاسخ
#4
بله صحیح است لذا باید ابتدا موضوع بر اساس همان قرارداد برسی شود ولی از نظر قانونی در مورد فروش و اجاره اموال مشاعی حق شفعه حاکم بوده مگر اموالی که قابل افراز می باشند عقد باطل است زیرا این شرط خلاف مقتضای عقد می باشد و شرط خلاف قانون باطل و مبطل شرط می باشد
پاسخ
#5
(۲۸ مهر ، ۱۳۹۱, ساعت --> ۱۴ : ۰۲)Hamed-babaei نوشته است: با سلام خدمت شما دوست گرامی
درخصوص مورد سوال باید گفت به نظر نمی رسد شرطی که خریدار در عقد بیع نسبت به نیمی از مال غیرمنقول می کند مسقط مالکیت فروشنده نسبت به نیم دیگر ملک باشد چه آنکه این شرط خلاف مقتضای ذات عقد نیست که مبطل عقد و شرط باشد ، وانگهی درصورتی که به گفته ی دوست عزیزمان آقای حسین جوان عقد صحیح باشد و شرط باطل ، در اینصورت این شرط باید در زمره ی یکی از سه شرطی باشد که تنها باطل است و نه مبطل عقد ، یعنی شرط نامقدور ، نامشروع و بی فایده . که با امعان نظر به شرط که فروش و اجاره نیم دیگر ملک را که مال فروشنده است به غیر ممنوع داشته و مختص خریدار گردانیده ، به نظر می رسد این شرط نه بی فایده است و نه نامقدور و نه نامشروع . بنابراین اگر هم بخواهیم این شرط را باطل بدانیم باید سراغ شروط مبطل عقد برویم که آنهم مختص شرط خلاف وقتضای ذات عقد است نه شرطی که جهل به آن به عوضین سرایت کند چه آنکه این شرط محلی از اعراب در معامله ی فوق ندارد . پس می ماند شرط خلاف مقتضای ذات عقد ، با کمی توجه و دقت نظر در می یابیم که این شرط خلاف مقتضای ذات عقد هم نیست زیرا تنها به مالکیت فروشنده قیدی اضافه نموده و آنرا از اطلاق خارج کرده نه اینک آنرا به صورت مطلق از او سلب کند . ماده ی 959 قانون مدنی اشعار می دارد : «هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» این ماده هم کلیت سلب حق را چه بصورت جزئی و چه کلی ممنوع اعلام کرده نه صرفاً سلب بخشی از حق را که کلیت ندارد . چنانچه در شرط می بینیم صرفاً فروش و اجاره به غیر خریدار سلب شده اما اگر کلاً فروش یا اجاره ممنوع می شد این شرط وارد نبود .
درخصوص شفعه هم باید گفت شفعه تنها درباره ی فروش ملک وارد است نه اجاره ی منافع آن ، بنابراین اگر صرفاً به حق شفعه استناد کنیم نمی توان حق خریدار را کاملاً نسبت به آنچه واقعاً می خواسته اعمال کنیم . پس بهترین راه هم شرطی است که در عقد قرار داده و از نظر ما این شرط صحیح می باشد .


با عرض سلام وتشکر
اگر ما حق شفعه را قانونا درست بدانیم در خصوص منافع آیا با توجه به روشن نبودن زمان خاصی و همچنین کیفیت و چگونگی آن این امر باعث غرری شدن موضوع نخواهد شد ؟ و سئوال دیگر در صورت عدم پایبندی به شرط تکلیف طرفین چیست؟
(۵ آبان ، ۱۳۹۱, ساعت --> ۰۳ : ۰۴)kamyab.teymouri نوشته است: بله صحیح است لذا باید ابتدا موضوع بر اساس همان قرارداد برسی شود ولی از نظر قانونی در مورد فروش و اجاره اموال مشاعی حق شفعه حاکم بوده مگر اموالی که قابل افراز می باشند عقد باطل است زیرا این شرط خلاف مقتضای عقد می باشد و شرط خلاف قانون باطل و مبطل شرط می باشد

با عرض سلام وتشکر
اگر ما حق شفعه را قانونا درست بدانیم در خصوص منافع آیا با توجه به روشن نبودن زمان خاصی و همچنین کیفیت و چگونگی آن این امر باعث غرری شدن موضوع نخواهد شد ؟ و سئوال دیگر در صورت عدم پایبندی به شرط تکلیف طرفین چیست؟
پاسخ
#6
با عرض سلام خدمت دوست گرامی عرایض جنابعالی با توجه به استنباطی که فرموده اید از نظر اینجانب و تا آنجا که از دوستان قضائی خود شنیده ام فقط در مورد املاک تجاری یا به صورت ساده تر در مورد حق سر قفلی صادق بوده اما در خصوص سوالی که مطرح شده در مورد تجاری بودن اشاره ای نشده و فقط به ملک غیر منقول اشاره شده و ذاتاً احتمالاً نظر طراح سوال یا دارنده مشکل قضائی ملک مسکونی می باشد در هر صورت اگر نیت و نظر طراح سوال تجاری باشد نظر حضرتعالی قابلیت تعمل و تفکر دارد ممنون از حسن توجه شما
پاسخ
#7
اگر ما حق شفعه را قانونا درست بدانیم در خصوص منافع آیا با توجه به روشن نبودن زمان خاصی و همچنین کیفیت و چگونگی آن این امر باعث غرری شدن موضوع نخواهد شد ؟ و سئوال دیگر در صورت عدم پایبندی به شرط تکلیف طرفین چیست؟

درخصوص سوال اول لازم است خاطر نشان کنم کمی گنگ است به عبارتی برای پاسخگویی به سوال لطفاً سوال را شفاف کرده تا دقیقاً منظورتان را متوجه شوم چه آنکه روشن نشده منظورتان چگونگی رابطه ی منفعت دو شریک با خریدار است یا حق شفعه ای که علاوه بر عین ملک درخصوص منفعت آن هم قابل تسری باشد .
اما درباره ی سوال دوم شما باید عرض کنم این سوال هم دارای پاسخی اختلافی است . بنده نظر دکتر شهیدی را در اینجا نقل می کنم . سوالی مطرح شده بود با این مضمون که : فروشنده خانه ی خود را به خریدار می فروشد به این شرط که خریدار هرگاه که می خواهد خانه را بفروشد تنها باید به فروشنده بفروشد . آیا شرط و عقد صحیح است ؟ دکتر شهیدی پاسخ می دهند : بله هم شرط و هم عقد صحیح می باشد . در ادامه سوال می شود آیا اگر خریدار بعداً بخواهد خانه را به فروشنده بفروشد و فروشنده از خرید آن امتناع کند ، خریدار می تواند فروشنده را الزام به خرید خانه کند ؟ دکتر شهیدی پاسخ می دهند : خیر ! این سوال در پایان کتاب مدنی 3 دکتر شهیدی طرح و پاسخ داده شد .
نظیر همین سوال در این تاپیک توسط شما مطرح شد با این فرق که علاوه بر قید فروش ، اجاره نیز بدان اضافه گردید و بر مالکیت خریدار قید و حیطه ی بیشتری اضافه شد . طبق نظر دکتر شهیدی باید گفت این شرط و هم عقد صحیح است زیرا شرط خلاف مقتضای ذات عقد نیست . و درخصوص سوال شما هم باید گفت خریدار باید طبق شرط عمل کند و درصورت فروش یا اجاره تنها به فروشنده بفروشد یا اجاره بدهد . و درصورتی که فروشنده از خرید یا اجاره امتناع کند خریدار نمی تواند او رر الزام کند چه آنکه شرطی که در عقد شده به نفع مشروط له یعنی فروشنده است از اینرو فروشنده می تواند از آن بگذرد . در نتیجه اگر خریدار ملک را به دیگری اجاره بدهد یا بفروشد درصورتی این اجاره یا بیع نافذ است که فروشنده ی اولی ( مشروط له ) از شرطی که به نفعش شده بگذرد .
این نظر دکتر شهیدی بود . در عالم واقع به نظر می رسد چنین شرطی مخصوصاً آنجا که با امتناع مشروط له روبرو شود و مشروط علیه نتواند هیچگونه مانوری بر مالکیت خود داشته باشد عقلایی نیست . و دستکم اگر شرط را جزو خلاف مقتضای ذات عقد ندانیم و درست هم باشد باید راهی برای مشروط علیه باشد تا درصورتی که مشروط له یا فروشنده دلبخواهی کاری کند حقی ضایع نشود هرچند در پاسخ به این اشکال هم گفته اند که خریدار با علم و آگاهی و اطلاع و اراده و عمد این شرط را پذیرفته و با توجه به اینکه می دانسته سرنوشت این شرط چیست آنرا قبول کرده پس عواقب آنرا هم باید بپذیرد ، می توانست چنین شرطی را نپذیرد .
مخلص کلام اینکه پاسخ به این سوال از نظر حقوقی و استدلالی اختلافی است و بیشتر باید دید رویه در اینخصوص چه راهی را در پیش می گیرد که البته رویه قضایی و چگونگی برخورد دادگاه ها هم در اینخصوص به قطع قابل پیش بینی نیست که اگر بود نیازی به مراجعه پژوهش و عالی نمی بود .
پاسخ
#8
ممنون از زحمات و پاسخهای برادر ارجمندم نظر بنده همان برداشت حضرتعالی و اختلافی بودن می باشد و استدلال بنده این بوده که وقتی حقی واگذار گردید آن حق را نمیتوان محصور نمود و مورد شک و تردید قرارداد و چون اینگونه مسائل و قراردادها ایجاد بند می نماید و هدف و فلسفه قوانین اجرای عدالت بوده و در حصار قراردادن اشخاص خلاف عدل و عدالت می باشد این موضوع باعث برهم خوردن نظم عمومی و ایجاد اختلاف در جامعه شده و محدود کننده آزادی میباشد لذا از نظر محاکم مورد قبول نمی باشد چون باعث سوء استفاده و بی نظمی در قرارداها می شود و مقتضای عقد بیع انتقال قطعی و بدون چون و چرا بوده پس با توجه به این قید ذاتاً قراردادتابع نظر شخص ثالث قرار گرفته که این اعلان نظر مالک قبلی خلل در ماهیت انتقال قطعی ایجاد مینماید و صراحتاً مخالف ذات عقد و نظم اجتماعی بوده مانند این مثال که من این خانه را به شما میفروشم به شرطی که این میخ مادام العمر داخل این دیوار باشد و من هروقت خواستم بیام به این میخ سر بزنم و اگر خواستی این ملک را بفروشی به خاطر کنده نشدن میخ باید حتماً این ملک را یا به من بفروشی یا به من اجاره بدهید کدام عقل سلیم و یا کدام قانون و منطقی قبول میکند شخصی مالی را بیع کند و بخرد که اختیار فروش آنرا از خود ثلب کند آیا این استدلال صحیح است شما هم مالک و اختیاردار مالی باشید و هم اختیار دار نباشید و این موضوع با اصل مالکیت و آزادی دخالت اشخاص در اموالشان کاملاً منافات دارد درضمن ما باید خودمان بعنوان یک حقوق دان بر اساس قانون و عقل و منطق و اصول ونظم اجتماعی استدلال و استنباط کنیم نه اینکه مروج استدلاهای دیگران باشیم چه بسا احکامی در زمان پیامبر وجود داشته که هم اکنون وجود خارجی نداشته و به اصطلاح از رده خارج شده یعنی ما خودمان باید قدرت استنباط داشته باشیم و اشاره به نظر دیگران به قول عامیانه کشک و دوغ است چون آقای دکتر شهیدی دکتر لنگرودی دکتر کاتوزیان و دیگر علما هرکدام ساز خودشان را میزنند اما همانگونه که قبلاً خدمت حضرت عالی بیان نمودم اصولاً فلسفه قانون و حق اجرای عدالت و نظم اجتماعی می باشد این سوال را از شما میکنم؟ آیا شما مالی را میخرید که هیچگونه اختیاری از خود در تصرف و یا انتقال آتی آن نداشته باشید؟ یا مالکیتی داشته باشید که هرگونه دخل و تصرف در آن منوط و مشروط به نظر دیگری که ذاتاً ذی نفع نمی باشد،باشید؟! ایا این تفکر عقلانی است؟متاسفانه دکترینهای کشور ما مانند علما و فقهای ما در حوزه علمیه آنقدر بیکار و علافند که از بیکاری مانند افراد معتاد به شیشه از بدیهیات اجتماع دور شده و اقدام به نظریه پردازی پوچ و بی اساس مینمایند و دائماً به پای عدل و قانون درحال ایجاد قیود متعدد هستند پس بیایم خودمان باشیم نه دیگران و مقلد دیگران در علم حقوق چون علم ما علم حقوق است ونه فقه که لازمه آن تقلید میباشد هرچند در فقه هم اختلافات بسیار وجود دارد همانگونه که اگر حضرتعالی وکیل باشید و پرونده ای داشته و به قاضی پرونده بگوئید دکتر فلانی چنین گفته اگر قاضی در حضور شما نگوید در تفکر خود میگوید دکتر فلانی کیلوئی چند بابا استدلال شما چه چیزی میباشد باسواد کسی است که نظر خود را با استدلال و منطق بیان کند لذا منظور از اینگون بیان توحین به حضرتعال و یا دکترینهای حقوق نبوده و نیست منظور قبول واقعیت و وجود تفکر مستقل افراد میباشد گیرم پدرت فاضل از فضل پدر تورا چه حاصل؟ یعنی حضرتعالی نظر خودتان را بیان کنید ونه نظر دیگران چه بسا و حتماً هم از نظر دیگران نظر غالب نظر خود اشخاص می باشد.پس سعی کنیم خودمان باشیم نه تصویری از دیگران این تفکر و تعقل است که باعث پویای و رونق و غنای علم حقوق میشود و تقلید در علم حقوق جایگاهی نداشته و ندارد واین مکاتب حقوق بوده که در طول تاریخ همیشه پایدار و پویا میباشد و نه اشخاص.ممنون از صبر و شکیبائی دوست عزیزم
پاسخ
#9
با تشکر از زحمات بی شائبه ی شما آقای تیموری
البته بنده هم عرض کردم نظر فوق نظر دکتر شهیدی بوده و این نظر را از باب نمونه و مثال آوردم تا بدانیم چنین نظریه ای مربوط به این سوال هم مطرح بوده و هست . با اینوصف نظر خود بنده هم این است که عقلائی به نظر نمی رسد که مالکیت را آنقدر محدود کنیم که مالک نتواند مانوری روی ملک خود بدهد هرچند نباید از نظر دور داشت که شرط خلاف مقتضای ذات عقد با شرط خلاف مقتضای اطلاق عقد متفاوت بوده و در قراردادهایی که مالکیت طرف مقابل به توسط شرط یا شروطی محدود و مقید شده و اصطلاحاً مالکیت طلق نیست نمی توان به علت محدودیتی که حاصل شده کلاً عقد را باطل کرد . در اینخصوص به نظر می رسد در چنین نمونه هایی که شرط خلاف مقتضای اطلاق عقد می باشد می توان شرط را از دایره ی اعتبار خارج دانست هرچند نمی توان چنین بی اعتباری و بطلان شرط را توصعه نموده و هر شرطی را که مالکیت مطلق را مقید گرداند از درجه ی اعتبار خارج دانست . در مورد سوال هم نمی توان گفت شرط موجود خلاف اقتضای ذات عقد است زیرا مالکیت را به صورت مطلق از بین نبرده و تنها محدود و مقید کرده است زیرا شرط خلاف ذات عقد آن است که بگوییم این خانه را به شما می فروشم به شرط آنکه شما مالک آن نباشید یا هیچگاه و به هیچکس نتوانید بفروشید یا اجاره بدهید .
در هر صورت در عمل چنین شروطی چندان جنبه ی عقلایی ندارند منتها فرق بین استدلال حقوقی و کارکرد عملی مخصوصاً در نظام حقوقی ما زیاد است . با توجه به همین اختلافی که هم در استدلال های حقوقی و هم در نظام عملی ما وجود دارد نظیر همین اختلاف نظر در بین محاکم هم وجود دارد . از اینرو به نظر می رسد علت تمامی این اختلاف نظرها در عدم حل مساله است و به همین خاطر نظر بنده این است که این مساله جای تامل و تفکر و مداقه ی بیشتری دارد . در این باره به نظر می رسد باید درباره ی اینکه تا چه حد می توان توسط شرط ، مالکیت را محدود و مقید کرد بحث نمود و هم درباره ی میزان شمولیت شرط خلاف مقتضای ذات عقد .
پاسخ
#10
خدمت دوست عزیزم سلام در پاسخ حضرتعالی این سوال را بیان میکنم قید یعنی چه؟ آیا کس که مالک قطعی مالی باشد و از فروشنده خود چه برای فروش و چه برای اجاره ملزم به کسب مجوز و اجازه باشد و یا حتماً ملزم باشد به شخص خاصی ملکش را اجاره و یا بفروشد یعنی مالک سابقش این قید نیست؟!!!!!!آیا این سلب اختیار و آزادی نیست؟!!!!!فقط مانده در فرضیه حضرتعالی مالکی که مال را خریده خودفروشی کند.چگونه میشود چنین عمل واقعاً بعیدی را که سالب اختیار است را قید ندانست!!بسی باعث شگفتی و تعجب است!!! زیرا یا شان اجتماعی این خریدار پائین میباشد مانند کنیز و برده در فقه که بدون اجازه ارباب خود حق کاری را ندارد یا چنین خریداری صفیه و دیوانه بوده و یا مجنون که نمیتوان قید را از آزادی و اختیار تشخیص دهد زیرا در این مسئله قید کاملاً هویدا و آشکار و بدون هرگونه کوچکترین پوششی می باشد.به قول عامیانه بابا گلی به جمالت بنده به خود اجازه نمیدهم و این حق را هم ندارم که نظر خود را به کسی تحمیل کنم فقط بنده حق دارم با استناد به ادله و مستندات و مثالها نظر خود را بیشتر و گسترده تر بیان کنم چه بسا حضرتعالی هم با دید ریز تر و ادله بهتر و واضح تر بنده را متقاعد فرمائید که این عمل قید و سالب حق و آزادی نبوده زیرا بنده در بیان کلام نه قصد لفاضی داشته و نه قصد بازی با عناوین و اصطلاحات وبا سفسطه و با تفسیر معانی مختلف بخواهم چیز هستی را عدم تصور کنم با عرض پوزش از شما بنده به هیچ عنوان با این بیان و نگاش با این سبک و سیاق نه قصد جسارت داشته و نه قصد توهین با چنین بیان ساده و تقریباً عامیانه ای فقط قصد نشان دادن ماهیت این مسئله و قید آنرا داشته از زحمات شما ممنونم که وقت گذاشته و با تفکر و تحقیق موجباتی را فراهم میسازیدتا از یکدیگر چیزهائی را می آموزیم.زیرا همه چیز را همگان دانند و همگان هنوز از مادر زاده نشده اند.ارادتمند کامیاب
پاسخ
#11
البته که قید به معنای محدودیت است و بنده هم غیر از این نگفتم . منتهی سوال اصلی این است که یک قید تا چه حد می تواند مالکیت را محدود کند ؟ و تا کجا اگر مالکیت را محدود کند وارد است ؟
پاسخ
#12
با عرض سلام خدمت دوست عزیز آقای بابائی در پاسخ به عرایض حضرتعالی کوچکترین و ناچیز ترین قید در مالکیت قطعی تحت هیچ شرایطی قابل قبول نبوده زیرا باعث ثلب اختیار و تزلزل اختیار در مالکیت می شود به این معنی که مالکیت قطعی یعنی مالکیت بلامنازعه یعنی هیچگونه دعوی،اجازه و یا ایجاد حق و اختیار غیر و شرط ساقط میباشد و مبطل ذات قطعیت اسناد میباشد و لاغیر.زیرا مالکیت قطعی و یا بیع از نظر قانون مفهوم تام و کمال دارد بدون هرگونه دخل و تصرفی والا نام دیگری مانند سر قفلی، اجاره به شرط و غیره نامیده می شد دوست عزیز بیایید هیچوقت به خودمان اجازه ندهیم که بخواهیم تاسیسی نا مانوس و نا معقول ایجاد کنیم زیرا بنا به عرایض حضرتعالی این موضوع گفته فلان دکتر است و دقیقاً به جرات می توانم بگویم قریب به اکثریت حقوقدانان مالکیتی را قطعی میدانند که تحت هیچ شرایطی به آن خللی وارد نشود امکان دارد قبل از انتقال قطعی در قراردادها و یا در بیع چنین شرطی بین متعاملین ایجاد شود که این هم مورد قبول قانونگذار نبوده و نیست و یک ترویج بنگاهی می باشد جهت سوء استفاده ظاهری و نه حقوقی میتوانید از کلیه سر دفتر های ثبت املاک سوال بفرمائید آیا در طول عمر کاریشان شده سندی قطعی در اموال غیر منقول تحت عنوان قطعی صادر نموده باشند که مالکیت اشخاص را با چنین قیودی در دفاتر و یا بنچاق اسناد ثبت نموده باشند اگر کسی پیداشود که چنین کاری نموده باشد تخلف قانونی انجام داده.لذا بعد از بیانات حضرتعالی در مورد ایجاد چنین شروطی در مورد انتقال و یا اجاره اموال غیر مکنقول ثبتی بنده برای برسی و فهمیدن استدلال دیگران در مورد وجود قیود در مالکیت قطعی از دوستان قاضی خود تحقیق نموده و حدوداً 10 نفر از قضات متفق القول نظر بنده را تایید نمودند که مالکیتی قطعی می باشد که هیچگونه قید در آن ایجاد نشده باشد و بطور کلی قیدی نداشته باشد. ممنون از حوصله و صبر و دقت حضرتعالی
پاسخ
#13
در خصوص مورد نسبت به مالکیت قطعی و بدون قید و شرط البته منظور نظر سلب هرگونه محدودیت هایی بوده که ممکن است سبب اشکال در حداقل آثار عقد شود . افزون بر این اگر شروط ضمن عقد را فرضاً در عقد بیع به نوعی یک ترویج بنگاهی دانسته و تنها خاصیت ظاهری داشته باشد و نه حقوقی جای سوال دارد که پس شرط ضمن عقد را چگونه باید توجیه کرد ؟ آیا باید مثلاً عقد بیع را حتماً در صورت مطلق و بدون شرط منعقد سازیم و اگر شرط تقییدی در آن لحاظ کنیم این عقد و شرط از درجه ی اعتبار خارج است ؟ حال آنکه می دانیم شروط ضمن عقد تا جائیکه بر ذات عقد خدشه ای وارد نسازد و جزو شروط باطل و مبطل عقد هم نباشد از لحاظ قانونی وارد است . در همین راستا بیع شرط را چگونه توجیه می کنید ؟ در ادامه البته که در عمل کسی ملکی را با شروط مقید خریداری نمی کند یعنی خریدار معمولاً ملکی را نمی خرد که مشروط است و فرضاً نمی تواند به کسی جز بایع بفروشد و اگر از سردفترها هم بپرسید می گویند ما چنین ملکی با این شروط ثبت نکرده ایم ، اما آیا درج چنین شرطی در عقد از لحاط قانونی محل ایراد است ؟ درباره ی مالکیت هم باید گفت : مالکیت در یک تقسیم بندی به قطعی و غیر قطعی یا مطلق و مقید تقسیم می شود . مالکیت قطعی به آن نوع مالکیتی گفته می شود که هیچگونه شرطی به اساس مالکیت وارد نبوده و به عبارتی قید و بندی در آن سبب محدودیت استیفا یا آزادی عمل مالک نگردد ، در مقابل مالکیت غیرقطعی یا مقید و مشروط است به این اعتبار که مالکیت پابرجاست اما حدود و ثغور آن تعیین شده و این تعیین حدود اگر تا حدی باشد که به اساس عقد یا ذات آن خدشه ای وارد نسازد طبق ماده ی 10 ق.م وارد بوده و ایرادی به نظر نمی رسد . از اینرو منظور قضات از مالکیت قطعی همان نوع مالکیتی است که قیدی نداشته باشد و البته درست هم گفته اند اما این به معنای عدم جواز مالکیت غیر قطعی نیست .
به هرحال به نظر بنده شروط و قیود در تمامی عقود طبق ماده ی 10 ق.م وارد بوده و تنها آن شروطی که ذات عقد را مخدوش نماید و یا آنکه در آثار عقد اخلال جدی ایجاد نماید از درجه ی اعتبار ساقط است . از حسن توجه و مشارکت شما بیش از پیش سپاسگذارم .
پاسخ
#14
با عرض سلام خدمت دوست عزیز و گرامی جناب آقای بابائی عرایض حضرتعالی در موارد مشروحه و سوالات حضرتعالی زمانی صادق است که انتقال قطعی صورت نپذیرقته و در مورد اظهارات خودم خدمت شما معروض میدارم سوال را توچه بفرمائید بیان گردیده مالک ؟!کسی مالک است که مطابق قانون سند مالکیت به نام وی صادر گردیده قبل از انتقال قطعی عرایض شما تا حدودی متین بوده ولی بعد از انتقال به هیچ عنوان نه شرط قبول است و نه ماهیتی برای شرط مد نظر که انتقال و یا اجاره به مالک قبلی در انتقال رسمی باقی می ماند وبرداشت بنده از سوال طرح کننده سوال انتقال قطعی میباشد زیرا پس از انتقال قطعی بجز وجود دیونات و کشف فساد هیچگونه شرطی که بیان شده در سوال نه وارد بوده و نه وارد خواهد شد و هیچگونه شروط قرارداد ماقبل مسموع نخواهد بود و در بیع شرط تا زمانی شروط اعتبار دارد که سندی از طرف بایع به نام مشتری منتقل نشده و در صورت انتقال هرگونه موردی مانند کشف فساد و یا شکایت و یا دیونات و هر معقوله ای شرایط خاص خود را داشته که خارج از شروط بیعی ماقبل انتقال را داشته و ابطال سند و یا فسخ و یا اقاله و غیره شرایط خاص خود را داشته لذا مجدداً عروض میدارم بعد از انتقال قطعی و رسمی مالکیت شروطی نظیر اجاره و یا انتقال به مالک قبلی مسموع نبوده و نبست و مجدداً خدمت حضرتعالی معروض میدارم به هیچ عنوان مالکیتی با چنین توصیفی که در سوال آمده نه مسموع بوده و نه مسموع خواهد شد چنانکه در بیع شروط مانند اجاره به شرط تملیک و یا رهن ویا قراردادهای مضاربه و هرگونه قراردادی ابتدا و در بدو ام مالکیت قطعی بلا شک باید مشخص شود سپس هرگونه شروطی بر اساس عقود مسموع بوده اظهارات حضرتعالی خلاف قوانین عامره بوده مانند این مثال ساده در ارث که شخصی میگوید سر دفتر دفترخانه هرچیز که من میگویم را بعنوان وصیت بنویس و سردفتر هم مینویسد آیا هرچیزی که وی گفت و سر دفتر هم نوشت مورد قبول است از این مثال میخواهم چنین نتیجه بگیرم که بیان اشخاص و قراردادهای آنها تا زمانی مطابق ماده 10 نافذ است که خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه و خلاف قانون نباشد والادر قراردادها سنگ روی سنگ بند نمی شد با زور که نمیشود حرف را به کرسی نشاند با عقل و استنباط و رعایت عدل و انصاف مطابق قانون این عمل شدنی است مصادیق حضرتعالی بازی با الفاظ می باشد زیرا همانگونه که خدمت حضرتعالی گفتم ملاک تشخیص صحیح بودن شرط و یا شروط علاوه بر مقتضای ذات عقد نظم عمومی عدالت در قرارداد عدم مغایرت با قانون و اخلاق حسنه و مطابقت با شرع در ایران می باشد زیرا فلسفه وجودی قانون ایجاد نظم و عدالت می باشد ولا غیر ممنون از زحمات حضرتعالی و بیانات گرانقدر شما
پاسخ


پرش به انجمن:


کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان