آیا احتمال ابطال این قولنامه هست ، و ثمن پرداختی به ورثه به نرخ روز

[کامیاب]

« خلع يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است و طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نيست » .

دوست گرامی این هم مستند قانونی
روزنامه رسمي 17460-12/11/83
شماره 4575 / و / ح 3/11/1383
پرونده وحدت رويه رديف : 83/11 هيئت عمومي
بسمه تعالي
محضر مبارك حضرت آيت الله مفيد دامت بركاته
رياست معظم ديوان عالي كشور
با احترام ، به عرض عالي مي رساند : به دلالت گزارش مورخ 10/6/1382 آقاي رئيس محترم شعبه سوم دادگاههاي عمومي شهرستان الشتر از استان لرستان كه تحت شماره 4166/ و / ح مورخ 25/6/1382 در اداره وحدت رويه و نشر مذاكرات ديوان عالي كشور به ثبت رسيده است ، از شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديد نظر استان مرقوم ، طي دادنامه هاي 82/207 و 81/1346 در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310 آراء مختلف صادر گرديده است ، كه جريان امر جهت اتخاذ تصميم قانوني به شرح ذيل گزارش مي گردد :
الف) در تاريخ 3/10/1381 آقاي علي عباس يوسف وند به استناد يك فقره فروشنامه عادي مورخ 19/1/1367 به طرفيت بايع ، آقاي علي نصرت يوسف وند به خواسته خلع يد و تحويل دويست متر مربع زمين اقامه دعوي نموده است كه به شماره 81/937 ثبت و جهت رسيدگي به شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر ارجاع گرديده و شعبه مرجوع اليه به موجب دادنامه شماره 81/3/460 مورخ 5/12/1381 كه عيناً منعكس مي گردد به شرح ذيل اتخاذ تصميم نموده است :
« در خصوص دادخواست آقاي علي عباس يوسف وند فرزند شيخ عباس به طرفيت آقاي علي نصرت يوسف وند فرزند ملا ميرزا به خواسته خلع و يد و تحويل دويست متر مربع زمين جاي ساختمان واقع در الشتر - پشت سپاه پاسداران مقوم به ششصد هزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 19/1/1367 با عنايت به اينكه به موجب مادتين 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310 ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده اجباري شده و نيز در نقاطي كه ادارة ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده ثبت كليه اسناد و عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غيرمنقول كه در دفتر املاك ثبت نشده را الزامي دانسته و در مانحن فيه خواهان صرفاً به يك فقره سند عادي مورخ 19/1/1367 استناد نموده اند و براين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت ، صرفنظر از صحت و يا سقم آن ، در حال حاضر قابليت استماع نداشته مستنداً به مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي صادر و اعلام مي گردد 000 » با اعتراض خواهان پرونده در شعبه چهارم دادگاه تجديد نظر استان طي پرونده كلاسه 82/4/66 به شرح ذيل به صدور دادنامه 82/207 مورخ 30/2/1382 منتهي گرديده است :
« در خصوص تجديدنظر خواهي آقاي علي عباس يوسف وند به طرفيت آقاي علي نصرت يوسف وند نسبت به دادنامه 81/3/460-5/12/1381 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر كه به موجب آن درخصوص دادخواست تجديد نظر خواه به خواسته خلع يد و تحويل مساحت دويست متر مربع زمين ساختماني به شرح و كيفيت مذكور در دادنامه تجديد نظر خواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوي صادر گرديده ، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده 10 قانون مدني كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته و اينكه انعقاد قرارداد بيع فيمابين طرفين براساس قراردادي عادي تنظيمي مورد ترديد و تكذيب قرار نگرفته به موجب ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي نمايد و عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون اسناد و املاك كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي باشد نمي تواند به اراده طرفين مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد فلذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضايي است بنابراين با پذيرش اعتراض تجديد نظر خواه و به استناد ماده 353 قانون آئين دادرسي مدني رأي تجديد نظر خواسته نقض و پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادره كننده رأي منقوض اعاده مي گردد 000 »
ب) به دلالت پرونده كلاسه 81/5/1308 شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان لرستان آقايان
رحمت ، احمد و نعمت حسنوند در تاريخ 21/8/1380 به استناد يك فقره قرارداد عادي مورخ 22/9/1372 به طرفيت چهارنفر به اسامي آقايان علي عباس ، چراغعلي ، كرمعلي و القاض شهرت همگي حسنوند به خواسته خلع يد از مبذر يك صد من تبريز زمين كشاورزي از اراضي پلاك 103 طلب بيگ عليا مقوم به سي ميليون ريال اقامه دعوي نموده است كه پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومي الشتر ارجاع و به موجب دادنامه 81/3/315-14/9/1381 به ترتيب ذيل اتخاذ تصميم شده است :
« در خصوص دادخواست آقايان : 1) رحمت 2) احمد 3) نعمت 000 فرزندان مرحوم حسن 000 به طرفيت آقايان : 1) علي عباس 2) القاض 3) چراغعلي 4) كرمعلي فرزندان روشن علي 000 به خواسته خلع يد از مبذر يك صد من زمين كشاورزي 000 نظر به اينكه به موجب مادتين 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310 ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و نيز در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر رسمي موجود بوده ثبت كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غيرمنقول كه در دفتر املاك ثبت نشده را الزامي دانسته و در مانحن فيه خواهان ها صرفاً به يك فقره سند عادي مورخ 22/9/1372 استناد نموده اند و براين اساس دعوي خواهان ها به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبتي صرف نظر از صحت و يا سقم آن در حال حاضر قابليت استماع نداشته مستنداً به مواد 22 ، 46 ، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي صادر و اعلام مي گردد 000» كه در اثر تجديد نظر خواهي وكيل خواهان ها پرونده در شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان مطرح و طي دادنامه 81/1346 به شرح ذيل مورد تاييد واقع گرديده است :
« در خصوص اعتراض واصله به وكالت از طرف خواهان ها : 1) احمد 2) رحمت 3) نعمت شهرت همگي حسنوند 000 نسبت به دادنامه شماره 81/315 در پرونده كلاسه 80/266 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي الشتر با توجه به اينكه اعتراض موجه و مستدلي كه موجب فسخ دادنامه شود از ناحيه تجديد نظر خواه در اين مرحله از رسيدگي به عمل نيامده و در رسيدگي بدوي نيز مقررات قانوني رعايت شده ، اعتراض تجديد نظر خواهان به نظر دادگاه غير وارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني ضمن رد اعتراض تجديد نظر خواه دادنامه بدوي را تاييد مي نمايد ، ضمناً تجديد نظر خواهان پس از اخذ رسمي مي توانند به تقاضاي خلع يد اقدام قانوني نمايند 000 » .
به طوري كه ملاحظه مي فرماييد شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان لرستان دعاوي خلع يد مستند به سند عادي را به حكم مواد 47 و 48 قانون ثبت غير قابل استماع تشخيص و دادنامه بدوي را كه براين اساس صادر گرديده است مورد تاييد قرار داده ، در حالي كه شعبه چهارم دادگاه تجديد نظر همين استان به شرحي كه گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوي را كه به لحاظ عدم ثبت مدعي به غير قابل استماع اعلام گرديده نقض نموده است . به اين ترتيب در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديد نظر استان لرستان به موجب دادنامه هاي 82/207 و 81/1246 آرأي مختلفي صادر گرديده است ، لذا به استناد ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور كيفري تقاضا مي نمايد موضوع جهت ايجاد وحدت رويه قضايي در هيئت عمومي محترم ديوان عالي كشور مطرح شود .
معاون قضايي رياست ديوان عالي كشور - حسينعلي نيري
به تاريخ روز سه شنبه 1/10/1383 جلسه وحدت رويه قضايي هيئت عمومي ديوان عالي كشور به رياست حضرت آيت الله مفيد رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جناب آقاي دري نجف آبادي دادستان محترم كل كشور و جنابان آقايان رؤسا و مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقي و كيفري ديوان عالي كشور تشكيل گرديد .
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع بيانات جناب آقاي دري نجف آبادي دادستان محترم كل كشور مبني بر : « 000 احتراماً : در خصوص پرونده وحدت رويه رديف : 83/11 موضوع اختلاف نظر بين شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديد نظر استان لرستان ، در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك كشور ، با توجه به گزارش معاون محترم ديوان عالي كشور و ملاحظه سوابق امر ، نظريه دادستان كل كشور به شرح ذيل اعلام مي گردد :
1) براساس مندرجات دادنامه شماره 460-5/12/1381 صادره از شعبه سوم دادگستري (محاكم عمومي ) الشتر ، دعوي خواهان عليه خوانده خلع يد و تحويل دويست متر زمين به استناد يك فقره قولنامه عادي مورخ 19/1/1367 بودكه كه دادگاه بدوي به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت مستنداً به مواد 22 ، 47 و 48 قانون ثبت قرار عدم استماع دعوي خواهان را صادر مي نمايد و رأي صادره طي دادنامه شماره 208 مورخ 30/2/1382 شعبه چهارم دادگاه تجديد نظر استان لرستان به استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصي طبق ماده 10 قانون مدني و با توجه به آثار تمليكي عقد بيع طبق ماده 362 قانون مذكور قرار صادره را نقض و جهت رسيدگي به مرجع بدوي اعاده مي شود .
2) به شرح دادنامه شماره 315 مورخ 14/9/1380 شعبه سوم محاكم عمومي الشتر دعوي خواهان ها عليه خواندگان به خواسته خلع يد از مبذر يك صد من زمين زراعي به استناد يك فقره سند عادي مورخ 22/9/1372 تنظيمي فيمابين خواهان ها و وراث مرحومه حاجيه سرور منظمي بود كه به استناد مستندات مرقوم در بند يك قرار عدم استماع دعوي خواهان ها صادر مي گردد . رأي صادره طي دادنامه شماره 1346 مورخ 30/10/1381 شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان لرستان عيناً تاييد گرديده است .
بنابراين مراتب ملاحظه مي گردد كه :
اولاً - به لحاظ عدم قطعيت رأي صادره از شعبه چهارم دادگاه تجديد نظر استان لرستان رأي مذكور در تهافت با رأي صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق الاشعار نمي باشد تا قابليت طرح موضوع در هيئت محترم عمومي ديوان عالي كشور را داشته باشد .
ثانياً - مستند احكام مذكور در قبال خواندگان بدوي واجد آثار يكسان نمي باشد زيرا مستند رأي شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصريح مواد 10 ، 9 ، 21 ، 22 ، 231 قانون مدني فقط بين طرفين نافذ لازم الاتباع و موثر بوده متعاملين و قائم مقام قانوني آنها ملتزم به آثار حقوقي سند و عقد مذكور مي‌باشند و در نتيجه الزام خواندگان به خلع يد و تحويل مورد معامله از آثار قانوني قرارداد مذكور و بلااشكال است .
در حالي كه مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بين خواهان ها و وراث مرحومه حاجيه سرور منظمي تنظيم گرديده و ارتباطي به اشخاص ثالث از جمله خواندگان دعوي ندارد زيرا تسري آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص ديگر ملازم با رعايت تشريفات مقرر و نص قانون خواهد داشت .
بدين جهت مستند و مباني استدلال احكام صادره مختلف و محكوم به هريك عليحده و دارأي آثار جداگانه بوده كه در نهايت صدور حكم مختلف در خصوص موارد مشابه با استنباط از قوانين محقق نمي باشد و هريك از احكام منطبق با قوانين استنادي تشخيص مي گردد .
فارغ از بحث شكلي فوق الاشاره و با عنايت به اينكه :
موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به اين حيث برمي گردد كه در هر صورت آيا استناد به اسناد عادي در محاكم و مراجع قضايي و اداري صحيح است يا طبق مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد به اسناد غيررسمي نياز به اثبات جداگانه در مراجع قضايي و حقوقي و كارشناسي دارد و دو رأي صادره از شعب تجديد نظر از اين حيث با يكديگر متهافت به نظر مي رسند .
زيرا شعبه چهارم تجديد نظر از اين حيث رأي شعبه بدوي را مخدوش و اسناد عادي را طبق قانون و شرع دانسته ، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضايي است و شعبه پنجم تجديد نظر رأي شعبه بدوي را از اين حيث صحيح دانسته ، لذا تعارض بين دو رأي مذكور از اين جهت روشن بوده و بايد رفع گردد .
توضيحاً يادآور مي شود با عنايت به حاكميت قوانين آمره و اينكه قانون ثبت مانند قانون كار و قانون ماليات ها و قانون تجارت از قوانين آمره و حكومتي محسوب مي شوند و براي برقراري نظم اجتماعي و تأمين حقوق عامه و پرهيز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاك مردم و جامعه وضع شده است و جمهوري اسلامي نيز اين قبيل قوانين را بطور كلي تنفيذ نموده و احياناً در صورت نياز اقدام به اصلاح و تكميل و بازنگري نموده است .
لذا به نظر مي رسد ، با توجه به مراتب فوق و اينكه از جمله امور مسلم اين است كه موجوديت حقوق افراد ملازمه با شناسايي آن از طرف شارع ذاتاً يا عنواناً دارد حق بدون استناد به مباني قانوني و شرعي قابليت تصور ندارد و بدين اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانين و نظم عمومي است كه در اين صورت و حتي در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود و قراردادها طبق ماده 71 قانون ثبت فقط بين طرفين و قائم مقام قانوني آنها رسميت و اعتبار دارد و براي تسري آثار قانوني معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غيرمنقول به اشخاص ثالث علاوه بر ثبت سند مربوط به معاملات به شرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذكور هم بايد در دفتر املاك به ثبت برسد كه علاوه بر تسري آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 و مقامات و مراجع قضايي و اداري طبق ملاك ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق الاشعار مالكيت شخص و اسناد مربوطه را به رسميت شناخته و به آن اعتبار مي دهند و مستنكف از شناسايي سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب كيفر و واجد مسئوليت قانوني است . بديهي است لازمه برخورداري از اين همه مزاياي قانوني رعايت مواد 46 و 47 قانون ثبت مي باشد والا هرچند عدم رعايت مقررات مرقوم موجب بطلان سند يا عقد و زوال آثار آن بين طرفين نمي باشد .
ليكن ترتيب آثار قانوني بر آنها در قبال اشخاص ثالث و نيز مراجع قضايي و اداري طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعايت مقررات و اسناد رسمي است والا اعتبار قانوني نخواهد داشت .
و بدين لحاظ ترتيب آثار قانوني بر اصالت صحت و لزوم در عقود 000 منوط به عدم مخالفت آنها با قوانين آمره است .
بدون ترديد مقررات ثبتي كه از جمله قوانين آمره ، حكومتي و مرتبط با نظم عمومي است و بدين اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوري اسلامي ايران قطع نظر از اعمال پاره اي از اصلاحات كليت جامعيت و حاكميت آن مقررات را در مراجع قضايي ، اجرأيي ، اعتباري و حكومتي مورد تنفيذ قرار داده و روابط حقوقي بين صاحبان حق و مراجع قانوني و اشخاص ثالث را جز در موارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظيمي طبق قانون ثبت مورد پذيرش و شناسايي قرار داده است تا تدبير امور براساس نظم عمومي و انضباط اجتماعي جريان يافته و موجبات ازاله محل سوء استفاده فراهم شده و منازعات احتمالي مبتني بر آن مرتفع گردد .
بنابه مراتب چون رأي صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اينكه ثبتي بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوي عليه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازين تشخيص و مورد تاييد است » . مشاوره نموده و به اتفاق آراء ، بدين شرح رأي داده اند :
رديف 83/11 هيئت عمومي
رأي شماره 672-1/10/1383
رأي وحدت رويه هيئت عمومي ديوان عالي كشور
خلع يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است بنابراين طرح دعواي خلع يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نيست . بنابه مراتب و با توجه به مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان به نظر اكثريت اعضاء هيئت عمومي ديوان عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص مي شود .
اين رأي برطبق ماده 270 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور كيفري در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها لازم الاتباع است .