طرح یک مساله

[Hamed-babaei]

علی یک قطعه زمین 400 متری با سند ششدانگ دفترچه‌ای در سالاریه دارد. یک جوی آب به‌طور طبیعی زمین را به دو قسمت تبدیل‌کرده‌است. وی قطعة جنوبی و نبش کوچه 12متری را به شرط دویست‌متر‌بودن به حسن می‌فروشد. ضمناً شرط می‌شود حق ارتفاقی نسبت به قطعة دیگر و به‌صورت یک مسیر باریک برای علی در این زمین محفوظ باشد. بعد از عقد معلوم می‌شود، مقدار زمین تحویلی، یکصد و هشتاد متر‌مربع است. یک هفته بعد از تصرف مشتری و قبل از اعمال خیار از سوی وی، بر اثر سیل، امکان انتفاع از زمین به‌طور عادی از بین می‌رود. حکم مسألهصحّت و بطلان معامله و شرایط ضمن آن؛ اثر تخلّف از شرط مقدار؛ حقوق و مسؤولیت فروشنده و خریدار بعد از وقوع سیل) را بر اساس قانون، مستدلاً بیان نمایید.

معامله فوق در ابتدا و بدون در نظر گرفتن سایر جهات صحیح است اما اشاره به چند نکته ضروری می باشد :
اول - آنکه به استناد بند 1 ماده 362 در عقد بیع مبیع بلافاصله به ملکیت خریدار درآمده و ثمن هم به ملکیت فروشنده . از اینرو در ابتدا این معامله صحیح به نظر می رسد . از طرفی با توجه به اندراج شرط صفت در عقد که مرقوم می دارد مبیع که ملک موصوف می باشد باید 200 متر باشد و به همین شرط به حسن فروخته می شود در نتیجه باید دانست طبق قسمت اول ماده 355 ق.م مشتری یا خریدار حق فسخ معامله را دارد .
دوم - تسلیم مبیع به خریدار در مورد ملک موصوف اگر حائز شرایط خاصی نباشد تشریفات خاصی نداشته و خریدار می تواند بلافاصله به ملک رجوع کرده و آنرا به تصرف درآورد ، با این فرض خریدار پس از عقد قرارداد مالک و متصرف ملک می باشد . اما گویا پس از مراجعه به ملک متوجه می شود حدود و مساحت ملک با آنچه در سند آمده مغایرت داشته و خلاف شرط اندراج در عقد است که طبق ماده 235 و 355 ق.م خریدار حق فسخ داشته و خیار تخلف شرط یک خیار فوری است بنابراین خریدار باید بلافاصله پس از اگاهی از کاستی میزان متراز ملک مبادرت به فسخ معامله می نمود . از اینرو اگر آقای حسن در طول این یک هفته از تخلف شرط و کاستی متراژ زمین آگاه شد و فسخ نکرد در اینصورت حق فسخ از او ساقط است و اگر بعد از اینکه آگاه شد و قبل از مبادرت به فسخ معامله بر اثر سیل امکان انتفاع از زمین به طور عادی از بین رفت بازهم حق فسخ دارد زیرا زمین به خودی خود با سیل نابود نمی شود و تنها ممکن است اعیانی زمین تخریب گردد .
و درباره ی ایراد 9515 مبنی بر اینکه :
" زیرا در متن مساله ذکر شده که فروشنده به اندازه باریکه حق ارتفاقی نسبت به زمین دارد. و مشخص نشده این باریکه چند متر هست (این باریکه ممکن هست نیم متر , یک متر و یا شایدم 5 متر باشد)
از این رو چون مقدرا زمین معامله شده مشخص نمیباشد به استاد بند 2 ماده 233 ق.م شرط ارتفاق باعث جهل به عوضین می شود. "
باید گفت : ملاک تشخیص میزان متراژ باریکه همان عرف محل است که در ماده ی 224 و 225 ق.م بدان تصریح نموده است بنابراین عدم ذکر دقیق متراژ سبب ایجاد جهل به عوضین نمی گردد .
نتیجه اینکه معامله قابل فسخ است مشروط بر اینکه پس از احراز تخلف از شرط خریدار اقدام به فسخ معامله نموده و اراده ی به فسخ معامله را از طریق اظهارنامه به فروشنده اعلان نماید.