وکیل پرونده‌های املاک و ثبتی
متصرف به چه کسی گفته می شود؟
متصرف کسی است که مال را در اختیار دارد و مورد استفاده قرار می دهد و ممکن است مالک باشد یا نباشد.
دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلا به است.
در دعوای تصرف عدوانی فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. فرد می‌تواند با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.
تعریف مال مشاع چیست ؟
مالی است که دو یا چند نفر بطور مشترک مالک آن هستند و هر کدام سهمی در آن دارند؛ بدون این که مشخص باشد سهم هر یک در کدام قسمت مال و در کجای آن قرار دارد. به عبارت دیگر هر کدام از مالکان مشاع، به نسبت سهم خود در تک تک اجزا و قسمتهای مال مشاع سهیم و مالک هستند. توجه داشته باشید که ممکن است مقدار سهم مالکان مشاع، یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک مشاعی قطعه زمینی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است؛ اما به هر حال هر دو نفر در تمام قسمتهای زمین سهم دارند. پس هیچ کدام از دو مالک نمی تواند بخشی از زمین را جدا کند و از آن استفاده اختصاصی نماید. زمانی که مال مشاع با توافق مالکان یا از طریق قانونی تقسیم گردید، به آن مفروز می گویند. در این حالت، سهم هر مالک از دیگری جدا شده و می تواند از آن هر استفاده ای که می خواهد، بکند.
تعریف افراز مال مشاع چیست ؟
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک می‌تواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند.
آیا خلع ید از ملک مشاع امکان پذیر میباشد؟
در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانه فردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت کند یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.
به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه میکنند و این باعث میشود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد شود حتما پیشنهاد میشود که با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
تفاوت تفکیک ، افراز و تقسیم ملک چیست؟
ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمی توان گرفت که مثلاً زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.
در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود. تقسیم اعم از تفکیک و افراز می باشد و هر دوی آنها را شامل می شود.
شخصی که قصد وقف مالی را دارد باید چه شرایطی داشته باشد؟
شخصی که قصد وقف کردن مال خود را دارد واقف نامیده میشود که در قانون این شرایط عنوان شده است :
۱ – واقف باید اهلیت داشته باشد یعنی کسی می تواند مالش را وقف کند که تصرف کردن او در مال صحیح باشد چنین شخصی باید بالغ عاقل مختار و رشید باشد. بنابراین وقف کردن توسط شخص نابالغ دیوانه و یا کودک صحیح نیست.
۲ – واقف باید مالک مالی باشد که وقف می کند این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می شود.
۳ – قصد و رضا : وقف از روی قصد واختیار صحیح است واگر از روی اکراه باشد صحیح نیست.
مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه چگونه می تواند حق را به دیگران انتقال دهد ؟
اگر مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه در اجاره نامه ، حق انتقال به غیر را داشته باشد ، می تواند با اجاره نامه رسمی برای همان شغل یا شغل مشابه، به دیگران انتقال دهد .
ولی اگر این حق در اجاره نامه از مستاجر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تجویز انتقال منافع به غیر نماید که بعد از صدور رای ، مستاجر جدید با همان شرایط ، قائم مقام مستاجر قبلی میباشد و این حکم بعد از قطعیت ۶ ماه مهلت انتقال به مستاجر بعد را دارد.
وگرنه ملغی الاثر خواهد بود ، لازم به ذکر است که مستاجر اگر بدون اجازه مالک ملک یا حکم دادگاه سرقفلی را به غیر انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد و مستاجر در این صورت مستحق نصف حق و پیشه میباشد .
اگر مستاجر ملک اجاره ای را تخلیه نکند چگونه باید ملک را تخلیه کنیم؟
۱ – طبق ماده ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧۶ ، اگر اجاره نامه عادی باشد و موعد آن به اتمام رسیده باشد و اجارنامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد موجر می تواند در شورای حل اختلاف تقاضای دستور تخلیه نماید که معمولاْ ظرف یک هفته انجام می شود و این دستور قابل اعتراض نبوده و چون حکم نمی باشد نیازی به صدور اجراییه ندارد .
۲ – اگر اجاره‌نامه شرایط ماده ٢ قانون فوق را نداشته باشد مثلا فقط یک شاهد آنرا امضاء کرده باشد باید از طریق دادگاه تقاضای حکم تخلیه نمود .
۳ – اگر اجارنامه رسمی باشد تخلیه توسط دوایراجرای ثبت ظرف یک هفته انجام می شود .
مراحل تنظیم دادخواست برای دعاوی مرتبط با املاک توسط وکیل ملکی
۱ – شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در ملکی را دارید. ( برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید )
۲ – پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و چنانچه مدارکی برای اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود دارید به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
۳ – در این مرحله وکیل با تنظیم دادخواست پرونده را پیگیری می کند.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست برای دعاوی مرتبط با املاک توسط وکیل ملکی
۱ – مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
۲ – ارائه سند ، مدارک ، مبایعه نامه و توافقات دو طرف قرارداد
